أكد الدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، أن آلية طرح الأراضي من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أصبحت من الأمور السلسة ولم تعد تمثل تحديا أمام المطورين مثل الأوقات السابقة، فأصبح هناك أنظمة متنوعة أمام المطورين للحصول على أراض.
وأوضح خلال لقائه ببرنامج الصنايعية على قناة الشمس، أن آليات إتاحة الأراضي حاليا أمام المطورين تتميز بالتنوع وبالتالي يعطي فرصة أمام كل المطورين للحصول على أراض في مختلف المدن الجديدة، لافتا إلى أن قرار تخصيص الأراضي للمطورين فقط دون الأفراد هو قرار تنظيمي بحت.
وأشار إلى أن الدولة تقوم بتنمية مدن متكاملة وهذا القرار يجعل هناك شكل عمراني متسق وتنمية متكاملة، وتوقع أن يكون هذا القرار مؤقت لفترة معينة، ومع اكتمال التنمية في المدينة فيمكن للدولة اتاحة أراضي للأفراد وذلك بعد اكتمال الشكل العمراني للمدينة بالكامل.
ونوه أن حجم التنمية العمرانية المطلوب حدوثه في مصر يتطلب تنمية مساحات كبيرة لا يمكن لعدد المطورين والمقاولين الحاليين تنفيذه في وقت محدود، وبالتالي فإن الدولة تقوم بوضع نواة التنمية في المدن الجديدة وتحقق صورة من صور التنمية ثم تتراجع الدولة وتفسح المجال للمطورين لاستكمال التنمية، بحيث تكون نواة التنمية التي وضعتها الدولة عنصر جذب للمستثمر المحلي والأجنبي.
وأضاف أن المستثمر الأجنبي لا يدخل لقطاع استثماري تتواجد به الدولة بنسبة أكبر، وتوقع أن تكون خطة الدولة للانسحاب لصالح المطورين هي الخطة التي ستقوم بتنفيذها قريبا.
وأشار إلى أن مدن الصعيد الجديدة بها طلب قوي ولكنه يفتقر لدراسات سوق تعكس حجم الطلب وطبيعة الطلب على مدن الصعيد، فالمطور يجب أن يعرف طبيعة البيوت التي يفضلها العميل بالصعيد بحيث يكون هناك توافق للعرض مع الطلب بالصعيد، موضحا أنه لا يوجد دراسات كافية حول سوق الصعيد.
وقال إن المنافسة أصبحت قوية في المدن المحيطة بالقاهرة وبالتالي فيجب على المطورين التوسع في مناطق جديدة مع قوة المنافسة.
وأوضح أن قرار التعويم قرار سليم من الناحية الاقتصادية وأثبتت التجربة صحة القرار، ولكن كان هناك بعض التأثيرات لهذا القرار على شركات التطوير العقاري التي قامت ببيع وحداتها قبل التعويم ونفذت بعد التعويم، وكان لابد من وجود تمويل بنكي مناسب يعوض هذه الفجوة وهو ما قدمته مبادرة البنك المركزي لتمويل المطورين.
ولفت إلى أن فاتورة التعويم في قطاع التطوير العقاري تحملتها شركات التطوير العقاري بالكامل وليس أطراف أخرى، وهو ما أدى لإضافة على تكلفة المنتج العقاري وسعر البيع وتأثر هامش الربح الخاص بالمطورين العقاريين.
وأكد أن التمويل العقاري يجب أن يتواجد بمنظومة التطوير العقاري وهو ما يوجب فائدة مخفضة للتمويل العقاري، وهناك نماذج تمويلية قدمتها الدولة بفائدة مخفضة وتتناسب بصورة أكبر مع الوحدات التي تنفذها الدولة.
وأضاف أن السوق العقاري لم يفقد جاذبيته الاستثمارية فرغم كل ما يواجه السوق من تحديات فلا يزال قائم، وتعد المشكلة الأساسية التي تواجه القطاع هي نقص القدرة الشرائية وبالتالي يظهر أهمية التمويل العقاري من وقت لآخر، فالسوق قوي يوجد به مجا للنمو.
ونصح المطورين بالتركيز على التنفيذ بصورة أكبر حتى لا يوجه أي مشكلة، ويجب أن تحدث طفرة في الإنشاءات لتساعد الشركات في تحسين ميزانيتها والوصول لمعدلات أرباح أفضل وتسليمات أكبر.
وقال إن وسائل التواصل الاجتماعي ساهمت في تضخيم المشكلات التي يواجهها بعض العملاء مع الشركات، وهناك عدد كبير من العملاء في مواجهة الشركات وهو ما يعطي إحساسا بضخامة المشكلات، لافتا إلى أن عمر التطوير العقاري في مصر حوالي 30 عاما وخلال هذا التاريخ فإن المشاكل الحقيقية بالقطاع محدودة.
وأشار إلى أن نموذج الاستثمار بالسوق العقاري المصري يتم وفقا لنظام off plan وهي آلية متعارف عليها للبيع والتنفيذ في مصر، فالعميل يحصل على الوحدة بسعرها الحالي، وهذا النموذج له فوائد وله عيوب، وهناك نماذج أخرى في كافة دول العالم.
وأكد أن السوق العقاري بالكامل يطالب باستمرار بظهور اتحاد المطورين العقاريين لتنظيم السوق العقاري، وهذا الاتحاد من ضمن أهدافه أن يكون به أعضاء من مجلس الدولة للفصل في الخلافات بين المطورين والعملاء.
ولفت إلى أنه من مصلحة المطور أن يعيش العميل حياة متكاملة داخل مشروعه الذي تم تسليمه لأنه يتكلم بطريقة إيجابية عن المشروع والمطور وبالتالي يؤثر إيجابا على المطور في مشروعاته الجديدة، والعميل والمطور ليسوا متنافسين، وهناك حاجة لمعاملة العملاء كشركاء للمطور وليسوا متنافسين.
وأوضح أن الحفاظ على مستوى المشروع هو لمصلحة المطور والعميل، وبالنسبة لوديعة الصيانة فالشركة ملزمة بتقديم تقرير مراقب حسابات عن الوديعة والمصاريف والفرق المطلوب من العملاء، والقانون نظم طريقة احتساب العائد على الوديعة وطريقة احتساب الفرق المطلوب من العميل عن الوديعة.
الرابط المختصر: https://propertypluseg.com/?p=33229
