ر
منح حوافز استثمارية ودعم فوائد القروض وتخصيص الاراضي الصناعية عناصر داعمة لجذب شريحة متنوعة من المستثمرين
أكد الدكتور “حسن سليمان”، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة مصر كابيتال لتقييم المشروعات وإدارة الاصول ش.م.مMCA بيت خبرة معتمد بالبنك المركزي المصري أن تداعيات الهبوط والركود في السوق العقاري المصري ليست بسبب أزمة فيروس كورونا فقط بل تمتد منذ نهاية عام 2017 حيث شهد مؤشر البورصة المصرية EGX30 أعلي نقطة في تاريخه “18414” نقطة لينخفض حاليا مؤشرEGX30 إلى 10200 نقطة أي حوالي8214 نقطة أو ما يقارب 44% من قيمته السوقية.
واوضح ان البورصة تعتبر مؤشر لأداء إقتصاد الدول، فهي تسبق الأسواق صعود اًو هبوطاً بمدة ستة أشهر تقريباً، وأستناداً لتلك المؤشرات فإن السوق المصري في طريقة إلى حالة من الهبوط والركود ويعود ذلك لعدة أسباب:
أولاً: ضعف السيولة نتيجة تجميد كميات ضخمة من الأموال في الشهادات ذات العائد المرتفع.
ثانياً: تجميد عدد كبير من الأموال في أصول عقارية أكثر من النسب العالمية للمحفظة الإستثمارية للأفراد والتي لابد وأن تتنوع ما بين العقار والسيولة والأسهم وخلافه، وطبقاً للدراسات العلمية لابد ألا تتجاوز نسبة الإستثمار في العقار 40% من إجمالي الثروة، إلا أن تلك الأرقام قد تم تجاوزها إلى ما يقرب من 70% لغالبية المستثمرين، مما يؤدي إلى لجوء الأفراد إلى السعي للبيع السريع للعقارات في حالة الإحتياج إلى سيولة لتغطية نفقات طارئة أو تعليم/ زواج/ علاج، إلا ان الاسعار التي اشتري بها المستثمرين اسعار باهظة لا تؤدي إلى ربح علي المستوي القصير والمتوسط ولا تتناسب مع التكلفة الفعلية ومبالغ فيها، مما سيؤدي إلى لجوء الناس إلى البيع بقيمة أقل من المشتري بها وذلك سيؤدي إلى أنخفاض كبير في اسعار العقار وخسائر كبيرة للأفراد.
ثالثاً: غالبية ما تم بيعه من عقارات خلال الفترة الماضية تم بالتقسيط علي 8 – 15 سنة ولذلك حينما يتم عرض وحدات للبيع لن يكون هناك طلب علي شراء تلك الوحدات لأن نسب المسدد ستكون أعلى بكثير من أن يقوم المشتري بالشراء من الشركات مباشرة والتمتع بميزة المقدم البسيط والقسط الطويل الأجل.
رابعاً: اعتبار من تاريخ تعويم الجنية المصري 4 نوفمبر 2016 وحتي الآن – اي ما يقرب من ثلاث سنوات ونصف – لمرتفع الأجور والمرتبات بما يقارب نسبة التضخم التي حدثت نتيجة تعويم الجنيه المصري ولذلك من المتوقع أن تحدث حالة من التعثر لدي الكثيرين في سداد الاقساط العقارية نتيجة التضخم الشديد في اسعار الخدمات ( كهرباء/ مياه/ غاز/ طاقة) وأسعار الأغذية واسعار السيارات وكلما يرتبط بتكلفة الحياة اليومية للمواطن الذي سيكون استنزف ما لديه من مدخرات لتغطية فرق تكلفة المعيشة وسداد الاقساط.
خامساً: توقف الأفراد عن سداد الاقساط سيؤدي بالتبعية حتماً إلى تعثر الشركات العقارية عن سداد اقساط الأراضي التي اشتروها من الدولة بأسعار مبالغ فيها باهظة الثمن لا تتناسب مع مصر وسيؤدي ذلك اما الي سحبت لك الاراضي اواعادة جدولة الديون بفوائد كبيرة علاوة علي اضافة تحسين سعر ولنتستطيع الشركات مواجهته والغريب ان من يضارب وأحدث كل هذه المشكلة هي وزارة الاسكان المعنية أساساً بجودة السكن وملائمته للمواطنين وضبط الأسعار لحماية المواطن من جشع القطاع الخاص، بل وتمت مكافأة وزير الإسكان على تنفيذ هل سياسة تهدد الإقتصاد والسلم الإجتماعي.
سادساً: حالة الشلل العقاري ستؤدي إلى ركود أشد في الأسواق نتيجة توقف ما يقرب من 80 صناعة قائمة علي صناعة العقار مثل مواد البناء ومستلزمات التشطيب.
ساًبعا: هبوط الأسواق وحالة الركود ستؤدي إلى إحجام المستثمرين عن الدخول إلى السوق العقاري وهم يمثلون حالياً غالبية الإستثمارات الأجنبية لكونها متمركزة في هذا القطاع نظراً لما حققه من طفرات سعرية وأرباح للشركات في أقل من عامين إلا أن تلك الطفرات غير منتظر حدوثها مرة أخرى.
ثامنا: حالة الركود في السوق العقاري كان لابد وأن يقابلها استثمارات صناعية وزراعية وصناعية زراعية حتي يكون هناك توازن داخل السوق وفتح فرص عمل اخري وجذب استثمارات جديدة وجلب عملة اجنبية وزيادة الناتج القومي، إلا أن الفوائد المرتفعة وإحجام البنوك عن تمويل المشروعات الغيرعقارية أدي إلى هروب المستثمرين في تلك القطاعات وبالتالي تزداد فرص الركود لفترة أطول.
وأكد “سليمان” أن تكلفة تلك التعنت والإصرار علي سياسات خاطئة سيتحمله المواطن أكثر مما ستتحمله الدولة التي تبيع الارض وقيمتها الحقيقية صفر ومفترض أنها جهة غير هادفة للربح ولاتسدد ضرائب فكيف يصل سعر الوحدة إلى مثل هذه الأرقام وإذا كانت الدولة ليس عليها تكلفة ارض ولا تربح فماذا عن القطاع الخاص الذي يشتري الأرض بسعر مرتفع جداً ولابد له من تحقيق أرباح وسداد ضرائب بأنواعها؟!
وأكد سليمان” بأن الحل في التنمية المستدامة ( زراعة / صناعة/ سياحة) وليس التنمية المؤقتة (الإنشاءات) لذلك علي الحكومة سرعة الحركة بعمل حوافز للاستثمار الصناعي والزراعي والسياحي والتصنيع الزراعي ودعم فوائد القروض وتخصيص الاراضي الصناعية بأسعار رخيصة ووضع ضوابط لعدم المضاربة عليها حتي نضمن مستثمرين جادين وليسوا سماسرة أراضي لجذب استثمارات وفتح فرص عمل، مع تشغيل الجهاز المصرفي في برامج التمويل العقاري لتنشيط السوق العقاري مع خفض سعر الفائدة وخاصة المشروعات العقارية لمحدودي الدخل.
واشار الى انه لابد مع ازمة فيروس كورونا وانهيار الاسواق عالميا واقليميا الدراسة بشكل جاد لانشاء هيئة او وزارة لإدارة الثروة العقارية المصرية وتصنيفها أنها الملاذ الآمن للاقتصاد القومي مع ضرورة سرعة العمل بنظام السجل العيني حتى تكون جميع عمليات التصرف تحت اعين الدولة وتحقيق مبدأ العدالة الاجتماعية في سداد الضرائب المستحقة عن التصرفات العقارية، وما يحدث الآن ما يقارب عن 97% من الثروة العقارية يتم التصرف فيها بعيدا عن اعين الدولة المصرية لأنها غير مسجلة و3% فقط هي التي تسدد ضريبة التصرفات العقارية وذلك فيه اجحاف وفساد في حالة الاستمرار وعد معالجة هذه المنظومة بأكملها.
اقرء ايضا : ” ماونتن فيو ” تحقق 6 مليار جنيه في 2019 وتستهدف 8 مليار جنيه في 2020
الرابط المختصر: https://propertypluseg.com/?p=16495
