طالب د. أحمد عبد العزيز الشريك التنفيذي والإستشاري المالي لشركة إتقان للإستشارات المالية والتجارية بإعادة النظر فى التوسع المفرط في أنظمة السداد طويلة الأجل بالسوق العقاري، مؤكدا على أن استمرار البيع بمدد طويلة تصل إلى 10 و15 عامًا دون ضوابط واضحة قد يؤدي لتشوه هيكل السوق وتحويله تدريجيًا إلى Market Structure غير مستدام.
وقال عبد العزيز إن السنوات الأخيرة انتشرت أنظمة السداد الممتدة لمدد طويلة قد تصل لـ10 و15 سنة، باعتبارها وسيلة لتنشيط المبيعات وجذب شرائح جديدة من العملاء، ورغم إن هذه التسهيلات ساهمت فعليًا في تحريك السوق، لكنها خلقت ظاهرة أخطر بكثير.
واستعرض تفاصيل المرحلة الحالية، مؤكدا على أن الشركات تبيع على سنوات طويلة أطول من دورة حياة المشروع نفسها، والتمويل الذاتي (من العملاء) هو المصدر الحقيقي للبناء بدلا من التمويل العقاري أو البنكي، والتدفقات النقدية ليست مستقرة، وبالتالي جودة التنفيذ ومستوى الإنجاز يتأثرون بذلك، وتزايد الفجوة بين حجم المبيعات المُعلن وبين القدرة الفعلية على التسليم وأن تضخم أسعار الوحدات جزء كبير منه كان بدون زيادة حقيقية في القيمة نظرا لأن السعر يعكس التسهيلات وليس القيمة الحقيقية.
وأضاف أن السوق فى هذه الحالة يتحرك ظاهريا لكن من الداخل يتحوّل تدريجيًا إلى نموذج غير متوازن، قائم على تأجيل المشكلة بدل حلها.
واقترح د. أحمد عبد العزيز عدد من الحلول لمواجهة الأزمة الحالية، مشيرا إلى ضرورة إعادة ربط مدة السداد بدورة حياة المشروع:
ولا يمكن لمشروع دورة تنفيذه 4–5 سنوات يتم بيعه على 12 سنة ووضع حد أقصى للتسهيلات (5–7 سنوات) يضمن إن التمويل الذاتي يكون في الحدود الآمنة ولا يحمل الشركات مخاطر ضخمة مستقبلًا وتقييم قدرة العميل على السداد قبل التعاقد مثل نموذج الCredit Scoring في البنوك… لكن للقطاع العقاري، تفعيل التمويل العقاري الحقيقي بدلا من الاعتماد الكامل على دفعات العملاء لدعم الإنجاز ويفصل بين عملية البناء وعملية البيع وإنشاء نظام مركزي لتقييم مخاطر العملاء بين الشركات ويمنع تكرار البيع لشخص عليه التزامات غير مسجلة ويقلل نسب التعثر.
واختتم، التسهيلات الطويلة ليست خطأ… لكنها لابد أن تكون محسوبة ومرتبطة بدورة حياة المشروع وقدرة المطور على التنفيذ، تركها مفتوحة بالشكل الحالي يخلق سوقًا يتحرك على الورق فقط، بينما هش جدًا من الداخل.
وأكد على أن قوة السوق العقاري ليست في حجم المبيعات… لكن في انتظام دورة الكاش، وقدرة الشركات على التنفيذ والتسليم، واستدامة الهيكل المالي للصناعة ككل
الرابط المختصر: https://propertypluseg.com/?p=160537
