أصدرت شركة تشيسترتنس الدولية في قطاع الخدمات العقارية، تقريرها الجديد تحت عنوان “مراقبة السوق العقاري في دبي خلال الربع الثالث من عام 2020″، الذي أظهر ارتفاعاً ملحوظاً في مؤشر أسعار بيع الوحدات العقارية في دبي خلال الربع الثالث من العام الحالي، ولكن في ظل استمرار جائحة كوفيد-19، فإنه من المتوقع أن يواجه السوق مزيداً من التحديات على مستوى البيع والإيجار.
أظهر التقرير ارتفاع مبيعات العقارات في دبي خلال الربع الثالث بنسبة 50% على أساس ربع سنوي، ويُعزى ذلك بنسبة كبيرة إلى الطلب غير المتحقق أو “الطلب المكبوت” خلال الربع الثاني، إلى جانب تنوع العروض التي يقدمها المطورون والتصفية التي يقومون بها. ولكن على الرغم من هذا الارتفاع، إلا أن حجم التصرفات العقارية انخفض بنسبة 21.7% مقارنةً مع الربع الثالث من عام 2019.
في الوقت الذي شهد فيه السوق تحسناً في عمليات البيع خلال الربع الثالث، تراجعت أسعار الشقق السكنية بنسبة 3.4% على أساس ربع سنوي، أي بمعدل انخفاض أعلى من الربع الثاني، في حين شهدت أسعار الفلل انخفاضاً ضئيلاً بواقع 0.2%. أما في سوق الإيجارات، فقد هبطت معدلات الإيجار لكل من الشقق والفلل السكنية بنسبة 3.6% و1.2% على التوالي.
تعليقاً على ذلك، قال كريس هوبدن، رئيس الاستشارات الإستراتيجية لدى تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: “شهدت التصرفات العقارية في دبي حركة نشطة خلال الربع الثالث، نتيجة بدء التعافي الذي شهده الشهر الأخير من الربع الثاني، بعد تخفيف القيود المفروضة بسبب جائجة كورونا.
“في هذا الإطار، بقي حجم التصرفات العقارية أقل من المعدل السنوي، ونتوقع أن تواجه أسعار المبيعات ومعدلات الإيجار مزيداً من الضغوط خلال الربع الأخير من عام 2020. كما من المنتظر أن تلقي التبعات الاقتصادية لجائحة كوفيد-19، والانخفاض المتوقع في عدد سكان الإمارة، بظلالها على أداء السوق، وهو ما قد يفضي إلى المزيد من الانخفاض في أسعار الوحدات العقارية”.
في سوق المبيعات، انخفض متوسط أسعار الشقق السكنية بنسبة 3.4% مقارنةً بالربع الثاني من عام 2020، وبنسبة 11.4% على أساس سنوي. في هذا الصدد، شهدت مدينة دبي الرياضية التراجع الأكبر على مستوى أسعار المبيعات بنسبة 5.5% على أساس ربع سنوي، ليصل سعر القدم المربع إلى 621 درهم إماراتي، كذلك الحال في منطقة واحد دبي للسيلكون التي شهدت هي الأخرى انخفاضاً فاقت نسبته الـ 5% وبواقع 5.3%، حيث تراجع سعر القدم المربع ليبلغ 540 درهم.
في هذه الأثناء، كان تراجع أسعار المبيعات في مناطق مختلفة من دبي أكثر اعتدالاً خلال الربع الثالث، حيث انخفضت الأسعار في كل من دبي مارينا و”ذا جرينز” بنسبة 2.4% و2.5% فقط، ليستقر سعر القدم المربع عند 985 و815 درهم إماراتي توالياً. في حين انخفض متوسط أسعار الشقق في كل من “ذا فيوز” والخليج التجاري بنسبة 2.7%، وبواقع 1,022 و970 درهم للقدم المربع على التوالي خلال الربع الثالث.
أما في سوق مبيعات الفلل، فقد كان الانخفاض أكثر اعتدالاً بنسبة 0.2% فقط خلال الربع الثالث، وبواقع 5.8% على أساس سنوي، وهو ما يشير إلى استقرار السوق في هذا الربع مقارنةً بالربع السابق.
في هذا الإطار، كانت نخلة جميرا المنطقة الوحيدة التي شهدت ارتفاعاً في الأسعار بنسبة 2.2% من 1,820 درهم إلى 1,860 درهم للقدم المربع. وبعد أن شهدت انخفاضاً طفيفاً بنسبة 0.7% خلال الربع الثاني، حافظت الأسعار في جميرا بارك على استقرارها خلال الربع الثالث، وبواقع 720 درهم للقدم المربع.
وفي منطقتي المرابع العربية والبحيرات، سجلت الأسعار تراجعاً أقل من 1%، بنسبة 0.4% و0.5% على التوالي، ليصل سعر القدم المربع إلى 787 درهم في المرابع العربية، مقابل 975 درهم في البحيرات. الانخفاض الأكبر في الأسعار خلال الربع الثالث، شهدته كل من “ذا ميدوز” والينابيع بنسبة 2.5%، حيث بلغ سعر القدم المربع 795 درهم، بعد أن وصل إلى 815 درهم في الربع السابق.
وأضاف هوبدن: “سجلت أسعار الفلل أداءً جيداً نسبياً خلال الربع الثالث، حيث خفت وتيرة التراجع في هذا الربع، نتيجةً لاستقرار الأسعار على نطاقٍ واسع في دبي، دون أن ننسى الارتفاع الذي شهدته نخلة جميرا”.
بالانتقال إلى سوق الإيجار في دبي، تراجعت معدلات إيجار الشقق السكنية خلال هذا الربع بنسبة 3.6%، حيث واصلت جميع المناطق تسجيل انخفاض في متوسط أسعار الإيجار، نتيجة التأثير الواضح لجائحة كوفيد-19 على السوق. في هذا الصدد، شهدت المدينة العالمية “إنترناشونال سيتي” و”ديسكفري جاردنز” أكبر انخفاض ربع سنوي على مستوى الإيجارات وبنسبة 5.8% و 5.5% على التوالي.
أما سوق إيجار الفلل السكنية فقد كان أكثر مرونةً، مسجلاً هبوطاً ضئيلاً بنسبة 1.2% على أساس ربع سنوي، و5.6% على أساس سنوي، مع ارتفاع الاستفسار والطلب على الفلل السكنية بشكلٍ ملحوظ منذ بدء تخفيف القيود في شهر مايو الماضي، وذلك حسبما ذكر بعض الوكلاء العقاريين.
نتيجةً لذلك، انخفضت معدلات الإيجار في كل من “مثلث قرية جميرا” وجزر جميرا وعقارات جميرا للجولف ونخلة جميرا بنسبة أقل من 1% ، كما شهدت المرابع العربية تراجعاً معتدلاً بنسبة 1.3% مقارنةً بالربع السابق.
على مستوى نوع الوحدة السكنية في سوق الفلل، شهدت الفلل المؤلفة من خمس غرف نوم في منطقة البحيرات أكبر تراجع ربع سنوي، من 290,000 درهم إماراتي سنوياً في الربع الثاني إلى من 280,000 درهم في الربع الثالث، أي بانخفاض نسبته 3.4%. على العكس من ذلك، استقرت معدلات إيجار الفلل المكونة من ثلاث غرف نوم في كل البحيرات ومثلث قرية جميرا خلال الربع الثالث، كذلك الحال بالنسبة للفلل التي تضم أربع غرف نوم في مناطق مثلث قرية جميرا ونخلة جميرا وجزر جميرا.
وأردف هوبدن بالقول: “مع انخفاض معدل الإيجارات السكنية بشكل أكبر خلال الربع الثالث، ازداد توجه المستأجرين للاستفادة من هذا الانخفاض، عبر ترقية أماكن إقامتهم. نتيجةّ لذلك، أصبح الانتقال من الشقق السكنية إلى الفلل أكثر شيوعاً من أي وقتٍ مضى، حيث يبحث المستأجرون بشكل رئيسي عن المزيد من المساحات بعد فترة الحظر، لاسيما مع انخفاض وتيرة العمل من المنزل للأشخاص العاملين في شركات القطاع الخاص. هذه المتغيرات، تفسر جزئياً التراجع المعتدل نسبياً في متوسط إيجارات الفلل مقارنةً مع الشقق السكنية.
على مستوى التصرفات العقارية، بلغ إجمالي عدد المبايعات العقارية 4,587 مبايعة في الربع الثالث، مقارنةً بـ 1,902 مبايعة خلال الربع الثاني، ومقابل 4,084 مبايعة شهدها الربع الثالث من عام 2019. هذا وبلغ إجمالي المبيعات على المخطط 3,262 مبايعة خلال الربع الثالث، بانخفاض طفيف عن الربع الثاني الذي سجل 3,331 مبايعة، وبتراجع واضح عن الربع ذاته من عام 2019، الذي شهد تسجيل 5,943 مبايعة.
هذا واستحوذت منطقة تاون سكوير على النصيب الأكبر من مبايعات الوحدات السكنية المتكملة خلال الربع الثالث بواقع 539 مبايعة، تلتها منطقة مرسى دبي بـ 304 مبايعة.
واختتم هوبدن قائلاً: “لعبت الحوافز والعروض الجذابة التي قدمها المطورون، جنباً إلى جنب مع الطلب المكبوت في الربع الثاني، والتأخير في إنجاز المعاملات التي تمت خلال فترة الإغلاق، دوراً كبيراً في ارتفاع عمليات البيع في الربع الثالث.
“نتوقع أن يسلط عدد التصرفات العقارية في الربع الرابع الضوء بشكلٍ أكبر على كيفية تأثر السوق بجائحة كوفيد-19، وكذلك مدى تعافيه من تبعات هذه الجائحة”.
