الاستثمار العقاري هو أحد أهم وأكثر أنواع الاستثمار جاذبية لتنمية الثروة على المدى الطويل، حيث يتيح للمستثمرين فرصًا متعددة لتحقيق العائد المادي من خلال الحصول على دخل مستقر من الإيجارات، وزيادة قيمة العقارات مع مرور الوقت.
و يتيح الاستثمار العقاري فرصة للتنويع في المحفظة الاستثمارية، حيث يمكن للمستثمر توزيع أمواله بين الأصول المختلفة مثل الأسهم والسندات والعقارات، مما يعمل على تقليل المخاطر وزيادة العوائد.و الاستثمارات العقاريه احد اهم أوجه الاستثمار في مصر
و الحديث عن فقاعه عقاريه قد تحدث بلبله اقتصاديه في
قطاع العقارات ( البناء والتشييد) في حين انه هو القائد للاقتصاد المصري باكمله حاليا
و الفقاعه العقاريه أو فقاعة الإسكان، عبارة عن ارتفاع مفاجئ في أسعار المساكن يتغذى على الطلب، والمضاربة، والإنفاق المفرط.
و تبدأ الفقاعة العقارية عادة من زيادة في الطلب، في مقابل معروض محدود. وفي مرحلة ما، ينخفض الطلب أو يحل الركود في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، ما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – وتنفجر الفقاعة
ومع انفجار الفقاعة تنهار الأسعار بشكل مفرط فيتعرض القطاع العقاري إلى صدمة قوية..
و الفقاعه العقارية قد تنجم بسبب وجود ممارسة احتكارية لسلعة بعينها، وهذه الممارسة ينتج عنها تكالب المواطنين عليها بهدف تكنيزها وهذا ما سينتج عنه وجود أسعار لها تصنف على أنها ليست حقيقية للسلع محل التكالب.او يتم اعاده بيع الوحدات المشتراه عن طريق التمويل و يتم الحصول علي قرض آخر علي ذات الوحده و بالتالي تكون الشقه المباعه محمله بأكثر من قرض وهذا غير موجود في مصر حيث ان قانون التمويل لاتسمح بتمويل وشراء وحدات عليها ديون ولابد ان تكون خالصه الثمن ايضا لا يتم التمويل إلا إذا كانت الشقه تم بناءها بالكامل
و المعروض من العقار في مصر في الأغلب فعليًا يتم بنظام الأوف بلان (شراء عقار قبل أن يتم الانتهاء من بنائه أو حتى قبل أن يبدأ البناء فعلياً) على أن يتم تسلم العميل خلال 5 سنوات من البيع على أقصى تقدير. ويتم الشراء المباشر بين المشتري و المطور وبالتالي يتم البناء من أموال المطور و المشتري
و يوجد طلب مرتفع على السكن في مصر، في ظل ارتفاع حالات الزواج سنوياً بالاضافه الي الشراء بهدف الاستثمار وايضا شراء غير المصريين في الداخل او الخارج
علما بأن ما يطرحه القطاع الخاص من الإسكان الفاخر وفوق المتوسط اقل من ١٠٪ من حجم الطلب السنوي، ولا تزيد عدد وحداته سنويا عن ٦٠ ألف وحدة.
ويمثل قطاع العقارات في مصر نحو 20 % من إجمالي الناتج المحلي المصري عام 2023
ويقدر حجم سوق العقارات السكنية في مصر بنحو 22 مليار دولار أمريكي في عام 2024، ومن المتوقع أن يصل إلى 33.67 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2029، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 10.96٪ خلال الفترة المتوقعة (2024-2029).
قطاع العقارات المصري أحد أهم مجالات الاستثمار في البلاد. وتجاوزت معدلات النمو العقاري 15%
و هناك طلب متزايد على الوحدات السكنية في المدن الرئيسية في مصر، وخاصة القاهرة.و تعد المبادرات الحكومية والمشاريع القائمه والقادمة أيضًا من المحركات الرئيسية للسوق
كما يعد العقار المصري هو مخزون القيمة سواء للأفراد أو الشركات، ومن ثم فإن الحفاظ على إتزان هذا القطاع يعد هدفا استراتيجيا في إتزان الاقتصاد القومي
واحتماليه انخفاض أسعار العقارات بنسبه كبيره نتيجه لانخفاض سعر الفائده مستقبلا مما يحدث فقاعه عقاريه صعب حدوثه لأن هناك عوامل عديده تحدد سعر العقارات في مصر
فسعر العقار يتكون من اكثر من عنصر
*العنصر الاول سعر الأرض*.. ويمثل في حدود من ٣٠ ٪ الي ٣٥ ٪ من تكلفه البناء
*والعنصر الثاني تكلفة المباني* من الحديد والأسمنت و الخرسانة و غيرها من مواد البناء وهي مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالدولار والتضخم. وتمثل من ٥٥٪ الي ٦٠٪ من التكاليف
*بالاضافه الي عنصر التسويق والعمولات* للوسطاء شركات البروكر وتمثل في حدود من ٨٪ الي ١٠٪
*و عنصر التمويل* الذي قد تحتاجه بعض شركات التطوير في حاله وجود فجوه تمويليه تعاني منها شركه التطوير العقاري ولا يزيد عن ١٠٪ الي ١٥٪
وبالتالي فإن انخفاض سعر الفائده في حاله ثبات كل العناصر الاخري و عدم حدوث زياده في اسعارها لا يتجاوز ٣٪ الي ٥٪
*في حين ان هناك طلب سنوي يزيد عن مليون وحده بالاضافه ان العقار مازال احد اهم الملاذات الآمنه للاستثمار عند المصريين بالاضافه الي زياده الطلب الخارجي علي العقار في مصر*
و وفقًا لمؤشر فقاعة العقارات العالمي لعام 2023 الصادر عن شركة “UBS”، أدى الارتفاع العالمي في معدلات التضخم وأسعار الفائدة على مدى العامين الماضيين إلى انخفاض حاد في الاختلالات في أسواق العقارات السكنية في المراكز المالية العالية في المتوسط. و انخفاض الطلب وفي نسخة هذا العام، جاءت مدينتي زيورخ وطوكيو فقط ضمن فئة خطر الفقاعة.كما ان المؤشر لم يشير الي دخول مصر في الفقاعه العقاريه حتي ان توقعات المؤشر العالمي خلال عامي ٢٠٢٤ و ٢٠٢٥
لم يشير الي احتماليه دخول مصر في الفقاعه العقاريه
و سوق العقارات في مصر يحتاج لتنظيم و اعاده هيكله
ونحتاج لعقد موحد يضمن حقوق المطور و المشتري
وتنظيم لشركات الوساطه Broker التي استفحلت داخل السوق العقاري و تسهيل اجراءات تصدير العقار. و إطلاق مبادرة لتصدير العقار للخارج كخطوة رئيسية لتحسين سوق العقارات في مصر، وجلب المزيد من العملات الأجنبية عن طريق بيع الوحدات العقارية، كما أن هذه المبادرة تساعد فى تحسين الوضع الاقتصادي بزوايا مختلفة، أهمها جذب المزيد من الاستثمارات للقطاع العقاري عبر السوق الخارجية، وفتح الابواب امام صناديق الاستثمار العقاري واعاده النظر في دور شركات التمويل العقاري
و من ثم الحديث عن الفقاعه العقارية هدفه خلق حاله بلبله اقتصادية في القطاع
د عبد المنعم السيد
مدير مركز القاهرة للدراسات الاقتصادية و الاستراتيجية
الرابط المختصر: https://propertypluseg.com/?p=124470
